一、案例背景
1.1 上海楼市”淡季不淡”的市场背景
2026年8月的上海，正值传统楼市淡季，市场却呈现出罕见的”量价齐升”态势。根据上海中原地产数据，7月份上海新房市场成交量同比微增1%，实现了年内首次由负转正。更为引人注目的是，多个位于外环外、单价约6万元左右的首次改善型产品接连触发”积分制”，表明改善型需求正在稳步释放。
二手房市场的表现更为强劲。除2月受春节因素影响外，2026年上海二手房成交量其余月份均稳定在2万套以上，持续保持高位运行。国家统计局数据显示，上海二手房价格指数已连续反弹6个月，累计上涨2.2%，市场运行趋势已发生实质性转变。
土地市场同样释放出积极信号。多幅地块刷新区域价格纪录，反映出房企对后市稳定向好的坚定信心。然而，在整体向好态势确立的同时，市场结构性问题依然存在——外环外区域去化压力较大，中低端改善需求尚未被充分激活，居民”卖旧买新”的置换链条仍存在堵点。
1.2 “沪八条”新政的出台
2026年8月20日，上海市住建委、市房管局等六部门联合印发《关于优化本地房地产政策措施的通知》（下称”通知”），该政策于2026年8月21日正式实施。这份被市场称为”沪八条”的新政，从住房公积金、信贷、购房补贴、房票安置、存量住房收购五大方面出发，共推出八项举措，旨在降低居民购房置换成本，巩固楼市向好行情。
1.3 政策核心内容
公积金政策创新：在2025年8月”沪六条”支持缴存人提取公积金支付新建预售商品住房首付款的基础上，新增新建现房首付款提取支持，且提取不影响公积金贷款额度核算。同时，优化购房提取频次与限额——上海无公积金房贷、未办理冲还贷业务的购房缴存人，自不动产权证发证之日起5年内，购房提取由一次性提取调整为每年可提取一次，提取上限放宽至该套住房自有资金实际支付房款。
信贷政策差异化调整：购买外环外住房，二套房商业贷款最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%。调整后，首套房商贷最低首付比例统一为15%；二套房延续区域差异化政策，外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%。
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