一、案例背景
2026年国庆假期，当新房售楼处人头攒动之际，一场静悄悄的变化正在中国二手房市场上演。广州市黄埔区一位地产中介向第一财经记者表示：“部分二手房业主的心态正在变化，越来越不愿松口、一味地让价了。”这一微妙变化，折射出中国房地产市场进入存量时代后，定价权正在从开发商向千千万万个分散的二手房业主转移。
从增量到存量的历史性转折。 2026年9月18日，住房和城乡建设部在国新办“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上披露了一组关键数据：二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年前八个月更是达到52%。超过50%这一临界点，标志着中国房地产正式进入存量时代。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此评论：“增量时代，新房决定房价；进入存量时代，房价走向掌握在千千万万二手房业主手里。”
政策组合拳重塑市场预期。 2026年8月至9月，一揽子楼市新政密集出台，形成从制度供给到需求托底的递进式组合拳：
其一，8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，商品住房销售制度改革正式落地——预售门槛提升至主体结构封顶，个人按揭贷款发放节点延后至竣工备案，并进一步推进现房销售。市场普遍认为，现房销售制对房企资金流转提出更高要求，降低了拿地和新开工节奏，新房未来供给随之降低，二手房的“稀缺性”由此上升。
其二，大修后的《住房公积金管理条例》自9月20日起施行，拓宽提取使用范围、扩大制度覆盖面，加速释放住房公积金制度的保障效能。
其三，9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，明确自2026年10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，首套房商贷实际利率可低至2.06%，甚至低于公积金贷款利率。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，政策信号意义强烈，且首套住房认定同时涵盖新房和二手房。
市场微观数据的变化。 贝壳数据显示，广州黄埔区某三地铁交会的网红楼盘，2026年4月至8月成交均价在3.52万元至3.53万元/平方米左右徘徊，9月份突然升至3.57万元/平方米左右，且伴随成交套数扩大。有业主甚至将挂牌价上调几十万元，频繁变动挂牌价以试探买家心理。
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