一、案例背景
2026年8月，一则关于“盘活存量低效用地，唤醒城市沉睡资产”的新闻报道引发广泛关注。报道指出，尽管国家层面已多次强调盘活存量土地资源的重要性，但在实际操作中，土地制度约束、产权关系复杂、政策协同不足、成本收益失衡等问题，依然是制约存量用地高效再开发的“堵点”与“痛点”。
所谓“低效用地”，通常指土地利用效率低下、产出效益不高，但具备再开发潜力的存量建设用地。其范围涵盖产业园区中的闲置厂房、城市中心的老旧商业楼宇、历史遗留的划拨用地，以及因产业转型而废弃的工业用地等。据自然资源部相关统计，中国城市存量低效用地规模庞大，仅在全国国家级经济技术开发区内，就有超过数十万亩土地处于低效利用状态，这无疑是对稀缺土地资源的巨大浪费。
在这一背景下，多地政府与市场主体开始探索多元化的盘活路径。深圳作为土地资源极度紧张的一线城市，其城市更新实践尤为典型。深圳自2009年率先实施城市更新办法以来，已累计完成数百个城市更新单元规划审批，通过拆除重建、综合整治、功能改变等多种模式，为城市发展腾挪了大量空间。然而，在光鲜的数字背后，项目周期长、资金沉淀大、拆迁谈判难等财务与运营问题始终如影随形。
以深圳某典型城市更新项目为例：该项目位于原特区内的工业区，占地约5万平方米，原为建于上世纪90年代初的旧厂房，产权分属数十个权利人，部分厂房已被转租为仓储或小作坊，土地利用效率极低。2019年，一家大型房地产企业（下称“A企业”）通过公开招标成为该项目的前期服务商，计划将其改造为集商业、办公与人才住房于一体的综合社区。项目预计总投资约40亿元，计划建设周期为6年。
然而，项目推进并未如预期顺利。受产权分散、权利人诉求多元等因素影响，拆迁补偿谈判旷日持久，直至2023年才完成全部签约。期间，A企业不仅垫付了巨额的前期费用，还因项目停滞面临资金成本高企的压力。进入2024年，房地产市场进入深度调整期，项目后续融资难度加大，销售预期也由乐观转为谨慎。
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