一、案例背景
1. 行业背景：物业管理的”黄金时代”终结
中国物业管理行业经历了二十余年的高速发展期。在房地产行业蓬勃发展的带动下，物业企业依托开发商母公司的资源输送，实现了管理规模的快速扩张。截至2025年末，中国物业管理行业在管面积已突破300亿平方米，百强企业管理面积均值超过5000万平方米。
然而，随着房地产行业进入深度调整期，物业行业赖以生存的”面积增长逻辑”遭遇严峻挑战。2025年以来，多家头部物企出现利润下滑、应收账款攀升、关联交易依赖度过高等问题。据中国物业管理协会数据，2025年百强物企净利润率中位数降至5.2%，较2020年下降2.1个百分点。行业竞争重点正从”抢规模”转向”筛项目”，多家物企主动退出低质项目，单家企业最大退出面积突破6000万平方米。
2. 企业概况：万物云的发展历程
万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称”万物云”，02602.HK）前身为万科物业，成立于1990年，是中国物业管理行业的龙头企业之一。2022年9月，万物云在香港联交所上市。截至2026年上半年，万物云在管项目超过4000个，在管面积超过10亿平方米，业务覆盖住宅物业、商业物业、城市服务等多个领域。
万物云的发展经历了三个阶段：第一阶段（1990-2015年），作为万科集团旗下物业服务平台，主要服务于万科开发的项目；第二阶段（2015-2022年），启动市场化转型，通过”蝶城”战略构建社区服务平台，逐步降低对关联方的依赖；第三阶段（2022年至今），上市后加速独立化运营，明确提出”项目质量逻辑”替代”面积增长逻辑”。
3. 事件经过：2026年上半年的战略调整
2026年8月14日，万物云发布2026年上半年财报，披露了一系列关键数据：
业绩表现：上半年实现营业收入191.1亿元，同比增长5.4%；毛利24.19亿元，同比下降3%；毛利率下降1个百分点至12.7%；核心净利润12.63亿元，同比下降1%。
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