一、案例背景
（一）宏观背景：中国房地产市场的深度调整与分化
自2021年下半年以来，中国房地产市场经历了一轮深度调整。在“房住不炒”政策基调下，叠加宏观经济增速放缓、人口结构变化等多重因素，房地产市场从“增量时代”转向“存量时代”。国家统计局数据显示，2025年全国商品房销售面积较2021年峰值下降约40%，行业整体处于“筑底企稳”阶段。
然而，市场并非铁板一块。在整体下行周期中，结构性分化成为显著特征：一线城市与三四线城市分化、刚需盘与改善盘分化、新房与二手房分化。其中，深圳作为中国房地产市场最具风向标意义的城市之一，其市场表现尤为引人关注。
（二）深圳楼市：从深度调整到结构性复苏
深圳房地产市场曾是中国楼市最炙手可热的区域。2021年2月，深圳率先建立二手房成交参考价机制，此后市场进入长达三年的深度调整期。2024年“429新政”放宽核心区购房门槛，成为市场转折的关键节点。2025年下半年起，深圳楼市开始显现修复迹象。
进入2026年，深圳楼市的修复态势进一步明朗化。据深圳市房地产信息平台数据，2026年7月，深圳全市新建商品房共计成交4502套，其中住宅成交3529套，同比上涨约33%；二手住宅网签4795套，持续稳定在5000套“荣枯线”水平附近。尤其值得注意的是，7月作为传统楼市淡季，深圳市场却表现出“淡季不淡”的特征——乐有家门店数据显示，一手住宅签约量同比上涨51%，二手住宅签约量同比上涨7%，均维持在近6年同期最高位。
（三）核心事件：二手豪宅市场的亮眼表现
在整体市场修复的大背景下，高端住宅市场尤其引人注目。据深圳贝壳研究院监测，2026年7月，总价1500万以上二手豪宅签约量同比增长11%，达到近六年峰值。千万级别二手房成交均价达101504元/平方米，环比上涨5.7%，同比上涨8.4%。
深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，千万级房源价格走势呈现清晰的上行趋势，尤其是“429新政”放宽核心区购房门槛后，本地高净值家庭置换需求持续释放，外地资产配置客群入场增加，南山、福田核心区域高端物业成交持续升温。
……