一、案例背景
（一）行业变局：从增量开发到存量运营
2026年，中国房地产市场正经历深刻的结构性转型。克而瑞长租数据显示，全国流动人口达3.76亿，构成了租赁市场最稳固的基本盘；与此同时，核心城市商业办公用房空置率高企，大量存量资产处于“沉睡”状态。在这一背景下，保障性租赁住房（以下简称“保租房”）的供应逻辑正在发生根本性转变——从以新建为主转向存量改造与城市更新并重。
2026年上半年新开租赁项目中，改建类供给占比同比大幅提升7个百分点，达到33%。ICCRA住房租赁产业研究院数据进一步显示，2026年上半年16个重点城市新增房源103,625间，其中保租房新增约9.07万间，占比超八成。尽管供给在二季度集中释放，平均出租率不降反升，由一季度的90.34%提高至二季度的91.75%。
政策端的松绑为这一转变提供了制度支撑。2026年发布的首份城市更新“十五五规划”明确提出“全面摸清城市存量资产底数”“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”“优化保障性住房供给”。在此之前，2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》已明确支持将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保租房；更早的2016年，国办即提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
（二）典型案例：上海“商改保”公募REIT
在上海闵行区，一处动迁居民安置社区中的三栋长期空置办公楼，2017年由上海地产集团旗下上海地产投资申请转型为租赁住房，于2019年完成装修改造并投入运营，共约1080套租赁住房。2022年9月，该项目被认定为保租房，目前年均营业收入保持在5000万元以上，出租率约94%。此后，该项目作为底层资产之一，成功发行全国首单“商改保”公募REIT。
这一案例的会计意义深远：三栋办公楼从“长期空置”的沉没成本，转变为能产生稳定现金流的保租房资产，进而通过公募REIT实现资产证券化，完成从“重资产持有”到“资本循环”的闭环。
……