一、案例背景
1.1 事件缘起：拼多多的“买楼节奏”
2026年第三季度，中国电商平台拼多多在上海长宁区收购晶耀虹桥一幢甲级办公楼用于自用。这是继上一季度在浦东陆家嘴购置办公楼之后，拼多多在半年内完成的第二笔大宗办公物业交易。两笔交易均位于上海核心商务区，合计金额虽未公开披露，但从物业类型和区位来看，均属于高价值资产。
拼多多的买楼行为并非孤立事件。根据仲量联行（JLL）的统计数据，2026年第三季度上海大宗物业交易共录得23宗，其中15宗为办公物业，交易活跃度居各类资产首位。值得关注的是，这15宗办公物业交易中，仅有2宗为投资性交易，其余13宗全部为自用型企业买家——涵盖科技企业、芯片企业、TMT企业等各行业头部企业。这一结构性的变化，标志着上海大宗物业市场正经历从“投资驱动”向“自用驱动”的深刻转型。
1.2 市场全景：科技企业撑起的“自用潮”
戴德梁行数据显示，2026年前三季度上海大宗物业市场累计成交金额达370亿元，同比增长18%。前两季度多宗地标物业完成交割后，市场情绪回归理性，但科技企业的自用型购置需求持续释放，成为支撑市场的重要力量。
从区位偏好来看，自用型企业买家与投资型买家呈现出显著差异。仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎指出：“投资型买家对区位很敏感，只要内环或者内中环，但科技型企业的偏好则不同。这些企业自用型买家考虑的是产业聚集度、员工上下班的便利、配套等因素。”这一偏好差异直接影响了成交分布：第三季度外环外项目成交金额占比达到五成以上，成交宗数占比也在四成以上，中外环区域的成交表现明显更为活跃。
从买家结构来看，世邦魏理仕（CBRE）的报告数据显示，个人投资者交易金额占比约6%，另有超过八成的交易金额由企业买家占据。戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰预计，四季度投资市场有望迎来集中成交，买方涵盖自用企业、互联网企业及专业投资机构，其中AI、芯片、TMT及科创类自用企业将继续布局上海市场，自持办公需求持续上升。
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