一、案例背景
（一）事件概述
2026年8月，上海市正式印发《上海市城市更新和住房发展”十五五”规划》（以下简称《规划》），围绕人居改善、住房保障、空间盘活、社区治理、安全韧性、治理效能等七大方面提出28项内容。这份文件的核心信号在于：上海已明确从”增量扩张”全面转向”存量提质增效”的新阶段，推动城市空间从”规模驱动”转向”价值驱动”。
《规划》提出了多项具有量化指标的硬任务：到2026年底，力争全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造；到2030年底，力争基本完成不成套职工住宅改造，推动实施一批兼具民生改善、保护发展的城市更新项目。在存量资源提质增效方面，推动150栋商办楼宇更新，推动低效产业用地盘活处置75平方公里，推进外滩第二立面、吴淞创新城等重点片区内不少于300个更新项目实施。在公共服务方面，新增家门口养老服务站1000家，公交站台无障碍改造不少于300个，2027年底主城区及五大新城完整社区覆盖率达60%。
（二）战略背景：上海城市发展阶段的根本性转变
上海作为中国最大的经济中心城市，其城市发展逻辑正在经历深刻变革。从历史脉络看，上海经历了从工业城市到经济中心、再到全球城市的多次跃迁。然而，土地资源的刚性约束、人口结构的深度老龄化、既有建筑存量的持续扩大，使得传统的”大拆大建”模式难以为继。
数据显示，上海已进入存量发展阶段，新增建设用地规模逐年收紧，城市更新成为释放发展空间的主要途径。与此同时，上海住房发展面临结构性矛盾：一方面，老旧住房存量巨大，不成套职工住宅、小梁薄板房屋等历史遗留问题亟待解决；另一方面，新市民、青年人的住房需求尚未得到充分满足，住房保障体系有待完善。
正是在这一背景下，上海将”城市更新”与”住房发展”首次统筹纳入一个五年规划，标志着城市治理思路的系统性升级。
（三）利益相关方与政策工具
本次《规划》涉及多元利益主体：市、区两级政府作为规划制定与实施的主导者，承担统筹协调职能；房地产企业、城市更新运营商等市场主体是项目实施的重要力量；社区居民既是更新的受益者，也是参与治理的关键主体；金融机构则通过REITs等工具为城市更新提供资金支持。
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