一、案例背景
1.1 中国商品房预售制度的历史渊源
中国商品房预售制度（俗称”卖楼花”）起源于20世纪90年代初。1994年，建设部颁布《城市商品房预售管理办法》，正式确立了商品房预售制度的法律地位。这一制度的设计初衷在于：在住房严重短缺、开发企业自有资金普遍不足的历史条件下，通过允许开发商在房屋尚未建成时即向购房者收取房款，以解决房地产开发中的资金瓶颈问题，加快住房建设速度，缓解城镇住房供给压力。
预售制度的核心逻辑是”以购房者的资金撬动开发建设”。购房者在房屋交付前支付全部或大部分房款，开发商则利用这笔资金完成后续建设。在住房市场化改革的早期阶段，这一制度确实发挥了积极作用——它降低了开发商的资金门槛，加速了住房供给，推动了中国城镇化进程中大规模的城市建设。从1998年住房制度改革到2021年，中国商品房销售面积从不足1亿平方米增长至近18亿平方米，预售制度在其中扮演了关键角色。
然而，预售制度内含着深刻的结构性矛盾：购房者在支付全款时无法看到最终产品，其权益保障高度依赖于开发商的信用和履约能力，以及政府监管的有效性。这种”先付款、后交货”的模式，将本应由开发商和金融机构承担的风险，部分转移给了处于信息劣势的购房者。
1.2 预售制度风险的累积与爆发
随着房地产市场的发展，预售制度的风险逐步累积。部分开发商将预售资金挪用于其他项目投资或土地扩张，导致项目建设资金链断裂。2021年以来，以恒大集团债务危机为标志，多家大型房地产开发企业相继出现流动性危机，大量预售项目陷入停工或延期交付困境，”烂尾楼”问题成为社会关注的焦点。
据不完全统计，2022年至2024年间，全国范围内涉及延期交付或停工的商品房项目涉及数百万套住房，影响了大量家庭的切身利益。购房者一边偿还银行按揭贷款，一边却无法入住所购房屋，形成了严重的社会矛盾。这一时期，”保交楼”成为各级政府的重要工作任务，也促使决策层对预售制度的根本性缺陷进行深刻反思。
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