一、案例背景
1.1 中国住房金融体系的双轨格局
中国住房金融市场长期呈现”双轨并行”的制度格局：一轨是商业性个人住房贷款，由商业银行依据贷款市场报价利率（LPR）加减点形成，利率随市场波动；另一轨是住房公积金贷款，由各城市住房公积金管理中心运作，执行由国务院决定的政策性优惠利率。两者之间的利率差——即”利差”——构成了公积金制度核心吸引力的量化基础。
自1990年代住房公积金制度建立以来，其”低存低贷”的政策性优势一直是吸引缴存职工使用公积金贷款购房的关键因素。在很长一段时期内，公积金贷款利率与商业贷款利率之间的利差曾超过200个基点（BP），公积金贷款可为购房者节省可观的利息支出。然而，这一格局近年来正经历深刻变化。
1.2 利率环境的结构性演变
自2022年以来，中国进入降息周期。央行多次下调LPR，5年期以上LPR从2022年初的4.65%逐步降至2025年的3.5%左右，带动新发放商业性个人住房贷款利率持续走低。与此同时，公积金贷款利率的调整频率明显低于LPR。公积金贷款利率在2024年下调至2.85%（5年期以上首套），2025年5月进一步下调至2.6%，二套为3.075%。
调整频率的不对称导致公积金与商贷之间的利差持续收窄。天风证券银行业首席分析师刘杰指出，由于公积金利率调整频率低于LPR，近年来公积金与商贷利差已从历史高峰的200BP以上收窄至约45BP。部分地区商贷利率一度低至2.8%，与公积金利率极为接近。
1.3 “929”贴息新政的出台
2026年9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（市场称之为”929″新政），宣布自10月1日起实施首次中央财政对个人房贷的补贴。政策规定，满足以下三大条件的购房者可享受年化1%、最长5年的贴息支持：
- 使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（不包括置换存量贷款）；
- 所购住房建筑面积在120平方米以下；
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