一、案例背景
（一）行业变局：从增量扩张到存量盘活
中国房地产市场正经历一场深刻的结构性转型。经过二十余年高速发展，行业已从“增量开发时代”迈入“存量运营时代”。国家统计局数据显示，2025年全国商品房待售面积持续攀升，商业办公用房空置率居高不下，部分一二线城市写字楼空置率超过25%。与此同时，保障性租赁住房（以下简称“保租房”）供给却长期不足，新市民、青年人的居住需求难以得到有效满足。
这种“供给错配”催生了政策层面的系统性转向。2026年发布的“十五五”规划首次以城市更新为主题，明确提出“全面摸清城市存量资产资源底数”“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”“优化保障性住房供给”。在此之前，2021年国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》已明确支持将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保租房。政策红利的持续释放，使得“非居改保”——将商业、办公、厂房等非居住类存量物业改造为保障性租赁住房——成为行业瞩目的新赛道。
（二）典型实践：存量改造的多元样本
在政策引领下，各地纷纷探索“非居改保”的创新路径，形成了各具特色的实践样本。
深圳样本：政府购置+非居改保。 位于深圳南山区创智云城的4栋A座，原为办公用途的高层建筑，改造面积超5万平方米，变身744套人才公寓，户型以43至60平方米的小户型为主，占比超八成。该项目采用“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”模式，上半年出租率达95%，成为深圳首个此类模式的保障性住房项目。
上海样本：商改保REITs。 上海地产集团旗下项目将闵行区动迁安置社区中三栋长期空置的办公楼改造为约1080套租赁住房，2019年投入运营，年均营业收入保持在5000万元以上，出租率约94%。2022年该项目被认定为保租房后，作为底层资产之一成功发行全国首单“商改保”公募REIT，实现了存量资产与资本市场的深度连接。
武汉样本：老楼新生。 在武汉江大路，一栋8层灰色老楼正在翻修，计划变身为青年公寓。类似的改造项目正在从一线城市向二线城市蔓延。
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